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楼市新时代!二手房,卖不掉?

 2019-11-08 07:48:55 4229 ℃
[摘要] 二手房卖不掉,这在亚洲新兴市场中,是一个普遍性难题。挪威二手房的实际成交均价达到了4227欧元每平米,而一手房的实际成交价格仅为4043欧元每平米。而在拉脱维亚,二手房的成交均价仅为一手房的31%。但

作者:双极分析师

资料来源:双极属性

如果你寻找“没有市场的价值”,几乎所有相关条目都是二手房。

二手房不能卖完,这是亚洲新兴市场的一个普遍问题。

"泰国没有二手房市场。"

一名泰国资深房地产从业者反复灌输两极分析师。

"菲律宾没有二手房市场."

一位被迫削减债务的投资者无助地向两极分析师抱怨。

世界上真的有一个没有二手市场的房地产行业吗?

它不可能存在!

那为什么我不能卖掉我的房子?

01

许多年前,我第一次试图出售我的海外房产。根据市场价格,价格已经连续下降了三倍,但是没有人感兴趣。

“我的价格在同一个地方已经很有利了。为什么我不能卖掉它?”

今天,我回想起当时的自己:我除了便宜什么都没有。

以泰国为例,二手房的价格降低多少才能吸引买家的注意力?市场的总体看法是25%-40%。

从当地买家的角度来看,一方面是三年付款周期、80-95%的贷款比例(有些可能达到100%)、开发商的周到服务和优惠待遇,以及未来三年不会贬值的资产。

另一方面,必须立即全额支付,贷款的75%-85%(第一套房的95%,少于1000万泰铢),许多额外的手续费,以及已经开始贬值的资产。

作为泰国的本地买家,你会选择哪一边?

是的,你可能已经给了10%的折扣。然而,在泰国数十万的房价中,有数万美元。如果这相当于一个30年的贷款周期,差额可以忽略不计。

东南亚其他市场也是如此。

除非你真的买了一个足够好的位置,否则依靠房价的升值已经为降价留下了足够的空间。否则,开发商慷慨的分期付款方案和配套优惠将会抢走所有潜在买家。

在开发商面前,不仅是零售买家,还有零售卖家。

02

一些投资者认为,在购买东南亚的房子后,他们必须以这样的折扣出售。这不是在骗人吗?

但从全球角度来看,房屋贬值是理所当然的事。

根据目前的数据,除了中国的一些地区,挪威的二手房价格是上下颠倒的。

挪威二手房的实际平均交易价格达到每平方米4227欧元,而一手房的实际交易价格仅为每平方米4043欧元。

在拉脱维亚,二手房的平均交易价格仅为二手房的31%。

当你了解欧洲房地产时,你也了解二手房价格之间的关系。

双极房地产公司统计了12个国家每平方米二手房和新房的交易价格比例,从低到高依次为:

拉脱维亚:31%

匈牙利:56.2%

捷克共和国:56.8%

奥地利:67.6%

西班牙:68.8%

英国:76.6%

丹麦:79.8%

意大利:80%

法国:82%

葡萄牙:87%

波兰:88%

挪威:104%

东南亚25%-40%的二手房打折吗?事实上,它也属于整个世界的正常范畴。也许问题是我们的习惯性思维。

至于是什么因素导致二手房价格差距如此之大,这是一个可以在10篇文章中讨论的问题。本文只讨论一个关键数据点。

拉脱维亚新房和旧房价格差距最大,新房建筑量在欧洲最低,2018年仅完成3000套新房,买家主要是海外投资者。在建拍卖行的总数也是欧洲最低的,全国只有2100家,每1000人中只有1.1家,也是欧洲最低的。

然而,挪威的人均新房竣工率和人均在建新房率在欧洲位居第二,分别为每1000人6.16套和每1000人5.91套。此外,新建的房屋类型不同于挪威人传统上喜欢的独立房屋,主要是公寓。

同样,捷克共和国也是欧洲对新房建设控制最严格的国家之一,它的二手房价格相差很大。布拉格的一个住宅项目从准备到竣工平均需要8.9年。

减少二手房供应会增加对二手房的需求吗?我会的。

然而,在缺乏监管和控制的海外市场,二手房价格首先上涨。

03

大多数时候,当投资者出售二手房时,表面数字会蒙蔽价值判断,因此我们有许多不切实际的错误预期。

例如,爱尔兰房价。2014年,爱尔兰的平均房价一度上涨了20%以上。自英国退出欧盟公投以来,房价涨幅一直徘徊在10%左右。

但是这种期望真的能实现吗?

从交易量来看,爱尔兰2017年的市场交易量不到2006年峰值的40%,住房周转率仅占库存规模的2.5%,甚至低于上海。

在一些房价高的地区,每年的交易量不到150笔。

在英国,在爱丁堡卖房子只需要39天,而在伦敦需要126天。在美国,旧金山的房屋销售周期是38天,而纽约是137天。

在这样的流动性缺口下,相应的房价真的是一样的吗?还是市场房价的估计本身不准确?

房价估计中有许多令人不安的因素。例如,许多机构的房价数据来自银行贷款数据。

例如,在英国,“帮助购买”的无息贷款政策直接抬高了二手房的价格,使英国二手房的差价达到历史最高水平。

那么,基于贷款的统计数据呢?它也被拉高到市场正常水平之上。

第一太平洋戴维斯在2016年做出了一个颇具讽刺意味的预测。2020年,伦敦黄金地段的价格将平均上涨21.5%。

但事实上?来自不同机构的统计数据显示,这些地区的房价已经下跌了10.4%-15%。

你能以这么低的价格出售它吗?在我们已经看到的情况下,实际降价率应该达到20%。

我们上一篇文章专门谈到了房地产洗钱。加拿大是世界上受灾最严重的地区。

这些国家的房地产已经成为洗钱工具?每年11万亿元实际上是如何运作的?

从交易数据来看,加拿大二手房销售周期最短的城市只需要12天,这可能是非法组织洗钱,导致交易数据异常。

周围地区的房价一直在上涨,除了我的房子,每天都在进行房屋交易。

外国投资者集中的一些地区也面临着数据污染问题。

例如,提交人曾经看到土耳其一个项目的销售公司打着开发商的幌子,以三倍的价格出售了整个项目。

而个人购房者的终结,从而成为了二手买家,他们的购买价格,也成为了土耳其蓬勃发展的二手市场的一部分。

放眼全球市场,股市的大图景正逐渐模糊增量市场。

在西欧,二手房的交易规模已经远远超过新房。例如,在葡萄牙,2018年第二季度,二手房交易规模达到38,880套,而二手房销售记录仅为6,739套。

与亚洲和欧洲接壤的土耳其近年来刚刚跨过这个门槛。2018年,二手房销售量为581,711套,二手房销售量为656,842套。

在东南亚,我们普遍认为它仍然是一个增量市场,双极认为,拥有大量外国投资者的中高档公寓也进入了股票时代。

世界真的处于一个增长的时代,只剩下南亚和非洲。

许多人说,总体环境导致了今年国际房地产投资的下滑。

但是,在国际经济发生变化的同时,我们是否有可能进入一个新时代?

不能卖二手房吗?

也许你还没有适应这个时代的游戏规则。

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